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合同起草

时间:2020-06-09 01:13:26

商圈铺位、面积较大的厂房,月租金动辄数万、十几万甚至更高,有的还涉及高额转让费。房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂,合同履行中容易发生争议和纠纷,风险相对较大。而且,租赁合同一般出租方提供,较多保护出租方利益,承租方利益保护条款较少甚至没有。合同中涉及不少琐碎细节,不到纠纷发生的时候,常常很难想象其中要害。

简单概括一下租赁合同的主要条款:
①租赁设备的名称、规格、型号;
②租赁设备的数量和质量;
③租赁设备的用途;
④租赁期限;
⑤租金和租金交纳期限;
⑥如设备在异地,应约定设备的运输、拆卸、安装等事项及相关费用;
⑦如需出租方提供技术咨询、服务,应约定具体的时间和费用;
⑧租赁期间设备维修、保养的责任,一般由出租方负责,也可另行约定;
⑨违约责任;
⑩争议的解决方式,一般应先协商,协商不成,再申请仲裁或提起诉讼。
 
一、审查出租主体
 
对出租主体的审查,除审核出租人的主体资格外,还应审查出租人是否有权出租标的物,可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(如:房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源等其他有效证明文件)。
 
审查合同时要注意查看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
 
如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租,应逐次审核前出租人同意转租的文件直至产权人),相关文件应作为合同附件。
 
二、租赁标的物的准确描述
 
合同中应约定租赁房屋所处的位置,准确到门牌号,以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,最好附图说明。此外,要对租赁物作完整描述,如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
 
三、看租赁标的物用途
 
房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
 
明确房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。如果是业主出租,要求核实房产证原件并保留复印件。
 
四、审查租赁期限
 
《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。关于此条规定,对于一般承租房屋用于居住或者办公的承租方的影响比较小,而对于那些承租房屋进行商业经营的影响比较大。
 
商业经营需要培育期,特别是对于那些大型商业经营的培育期需要的时间更长。而且商业经营还有一个特点,特定地域房屋往往会因该地商业经营带动租金快速的上涨。因此,这就给承租方带来很大的问题,租赁期限一旦届满,出租方就会以各种理由上涨租金,否则就不再出租给承租人,给承租人带来的难题就是:继续承租租金上涨带来利润的下降,如果不租那么多年苦心经营的成果白白放弃,心有不甘。
 
五、审查租金条款
 
审查有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:
 
1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。
 
2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
 
3.是否有类似约定:“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外,出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
 
在租金具体支付上,一般要求出租人提供收款账户(户名、开户行、账号);而且要求出租人特别承诺提供的信息真实有效,如有变更及时书面通知承租人,否则承租人按照其提供的信息按时支付租金及其他费用的,视为承租人已合法有效的履行了付款义务。
 
对于出租人是个人的,因其本人无法提供发票,而承租人支付费用后没有发票又无法进行财务处理,因此,在发票处理上,可以约定为:(1)由承租人代扣代缴;(2)由出租人自行向税务部门申报,购买发票。
 
六、装修、装修免租期,以及到期如何处理
 
商铺租赁中,经常有免租期,主要是承租人需要进行装修,实际不能办公营业,此种情形,约定不受租金。但免租期不是法律明确规定的概念,因此要明确约定清楚。
 
以及,若需要装修,合同到期时,承租方装修是折价或拆走,或归出租方?如果是折价,怎么折价?应该有明确约定。
 
在解除合同的违约责任中,违约金常常等同于押金或保证金,数额不高,往往小于装修损失,因此如果存在装修,应对装修损失做出违约情形下的约定。
 
七、关于维修、修缮的约定
 
通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用;对于一些微小的维修,双方也可以在合同中另行约定,但一定要明确范围,最好能列一个清单,避免含糊不清将来发生纠纷。同时,合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
 
八、关于租赁物不能正常使用,减少租金及费用的约定
 
审查合同时,注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
 
九、关于承诺保证条约
 
违约责任方面,应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性,可以约定一方违约后计算损失的范围,也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约,违约金数额或比例不宜过低。
 
租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款,出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租方权益的前提下,由出租方负责解决,如造成承租方损失的,由出租方负责赔偿。并可进一步约定,其保证若有不真实之处,承租方有终止协议的权利,并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
 
十、是否约定租赁期满后优先续租及其适用条件?
 
关于优先承租权,目前法律没有明确规定,若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件,则租赁期满后临时谈判,一旦谈判不成,将无法继续承租,这对承租方来说可能造成损失。因此,在合同中应明确约定租赁期限届满后,承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件。
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