商圈铺位、面积较大的厂房，月租金动辄数万、十几万甚至更高，有的还涉及高额转让费。房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂，合同履行中容易发生争议和纠纷，风险相对较大。而且，租赁合同一般出租方提供，较多保护出租方利益，承租方利益保护条款较少甚至没有。合同中涉及不少琐碎细节，不到纠纷发生的时候，常常很难想象其中要害。
简单概括一下租赁合同的主要条款：
①租赁设备的名称、规格、型号；
②租赁设备的数量和质量；
③租赁设备的用途；
④租赁期限；
⑤租金和租金交纳期限；
⑥如设备在异地，应约定设备的运输、拆卸、安装等事项及相关费用；
⑦如需出租方提供技术咨询、服务，应约定具体的时间和费用；
⑧租赁期间设备维修、保养的责任，一般由出租方负责，也可另行约定；
⑨违约责任；
⑩争议的解决方式，一般应先协商，协商不成，再申请仲裁或提起诉讼。
一、审查出租主体
对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(如：房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源等其他有效证明文件)。
审查合同时要注意查看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
二、租赁标的物的准确描述
合同中应约定租赁房屋所处的位置，准确到门牌号，以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
三、看租赁标的物用途
房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
明确房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。如果是业主出租，要求核实房产证原件并保留复印件。
四、审查租赁期限
《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。关于此条规定，对于一般承租房屋用于居住或者办公的承租方的影响比较小，而对于那些承租房屋进行商业经营的影响比较大。
商业经营需要培育期，特别是对于那些大型商业经营的培育期需要的时间更长。而且商业经营还有一个特点，特定地域房屋往往会因该地商业经营带动租金快速的上涨。因此，这就给承租方带来很大的问题，租赁期限一旦届满，出租方就会以各种理由上涨租金，否则就不再出租给承租人，给承租人带来的难题就是：继续承租租金上涨带来利润的下降，如果不租那么多年苦心经营的成果白白放弃，心有不甘。
五、审查租金条款
审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面:
1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。
2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
3.是否有类似约定:“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
在租金具体支付上，一般要求出租人提供收款账户（户名、开户行、账号）；而且要求出租人特别承诺提供的信息真实有效，如有变更及时书面通知承租人，否则承租人按照其提供的信息按时支付租金及其他费用的，视为承租人已合法有效的履行了付款义务。
对于出租人是个人的，因其本人无法提供发票，而承租人支付费用后没有发票又无法进行财务处理，因此，在发票处理上，可以约定为：（1）由承租人代扣代缴；（2）由出租人自行向税务部门申报，购买发票。
六、装修、装修免租期，以及到期如何处理
商铺租赁中，经常有免租期，主要是承租人需要进行装修，实际不能办公营业，此种情形，约定不受租金。但免租期不是法律明确规定的概念，因此要明确约定清楚。
以及，若需要装修，合同到期时，承租方装修是折价或拆走，或归出租方？如果是折价，怎么折价？应该有明确约定。
在解除合同的违约责任中，违约金常常等同于押金或保证金，数额不高，往往小于装修损失，因此如果存在装修，应对装修损失做出违约情形下的约定。
七、关于维修、修缮的约定
通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
八、关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定
审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
九、关于承诺保证条约
违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
十、是否约定租赁期满后优先续租及其适用条件？
关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件。
